La SCI est une structure juridique permettant à plusieurs associés de gérer et d'acquérir des biens immobiliers ensemble. Cette forme de société civile, qui nécessite au moins deux associés, offre un cadre légal adapté pour l'investissement immobilier tout en apportant des avantages fiscaux et patrimoniaux aux propriétaires.
Définition et caractéristiques de la SCI
La Société Civile Immobilière représente une structure juridique permettant la mise en commun de biens immobiliers entre plusieurs personnes. Cette forme sociétaire, très utilisée en France avec plus de 95 000 créations en 2019, répond à des règles précises d'organisation et de fonctionnement.
Nature juridique et objet social
La SCI constitue une société de droit civil dont l'objet est strictement limité aux opérations immobilières non commerciales. Elle permet l'acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers, qu'il s'agisse de locaux d'habitation, professionnels ou commerciaux. En revanche, les activités d'achat-revente régulier de biens immobiliers lui sont interdites car elles relèvent du domaine commercial.
Constitution et associés
La création d'une SCI nécessite obligatoirement la présence d'au minimum deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Le capital social minimum est fixé à 1€, mais il doit être adapté aux projets immobiliers envisagés. Les apports peuvent être effectués en numéraire, en nature (biens immobiliers) ou en industrie (compétences professionnelles).
Principales caractéristiques
- Capital social minimum : 1€
- Nombre minimum d'associés : 2
- Responsabilité des associés : illimitée mais non solidaire
- Régime fiscal : IR par défaut avec option possible pour l'IS
- Objet social : exclusivement civil et immobilier
Les parts sociales de la SCI sont librement cessibles entre associés, sauf disposition contraire des statuts. En revanche, la cession à des tiers nécessite généralement l'agrément des autres associés selon les modalités prévues dans les statuts.
Fonctionnement et gestion d'une SCI
La SCI nécessite une gestion rigoureuse au quotidien, encadrée par des règles précises définies dans les statuts. Les associés doivent respecter certaines obligations légales pour assurer le bon fonctionnement de la société.
Organisation de la gouvernance
La gestion courante de la SCI est assurée par un ou plusieurs gérants, nommés dans les statuts ou par une décision collective des associés. Les décisions importantes requièrent l'accord des associés lors d'assemblées générales, avec des règles de majorité variables selon la nature des décisions. Le gérant dispose de pouvoirs étendus pour agir au nom de la société, comme la signature des baux ou le paiement des charges. Mais dans la plupart des SCI, le gérant travaille bénévolement et ne perçoit aucune rémunération.
Responsabilités et obligations des associés
Les associés d'une SCI sont tenus d'une responsabilité illimitée sur leur patrimoine personnel, proportionnellement à leurs parts dans le capital social. Cette responsabilité s'étend aux dettes contractées par la société. Les associés doivent participer aux assemblées générales et peuvent contester les décisions prises dans un délai de 3 mois.
Formalités administratives et comptables
La SCI impose des obligations administratives régulières :
- Tenue d'une comptabilité détaillée des recettes et dépenses
- Organisation d'une assemblée générale annuelle pour approuver les comptes
- Rédaction de procès-verbaux pour toutes les décisions collectives
- Conservation des documents sociaux pendant 10 ans
Modalités de prise de décision
Les décisions courantes sont prises par le gérant, tandis que les décisions extraordinaires nécessitent l'accord des associés selon les modalités suivantes :
- Majorité simple pour les décisions ordinaires (approbation des comptes, nomination du gérant)
- Majorité qualifiée des 3/4 pour les modifications statutaires
- Unanimité pour les changements de nationalité ou l'augmentation des engagements des associés
La création d'une SCI : démarches et coûts
La création d'une SCI nécessite de suivre plusieurs démarches administratives et juridiques obligatoires. Les associés doivent accomplir différentes formalités tout en respectant un cadre légal précis pour constituer leur société.
Les étapes de création d'une SCI
La constitution d'une SCI débute par la rédaction des statuts, document fondamental qui définit les règles de fonctionnement. Les statuts doivent contenir les mentions exigées par l'article 1835 du Code civil, notamment l'identité des associés, l'objet social, le montant du capital et sa répartition. Ils peuvent être établis par acte notarié ou sous seing privé.
Vient ensuite la constitution du capital social, qui représente l'ensemble des apports réalisés par les associés. Ces apports peuvent être en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers). Un capital minimum n'est pas requis par la loi.
Les formalités administratives
L'immatriculation de la SCI requiert la publication d'un avis dans un journal d'annonces légales. Le dossier complet doit être déposé auprès du guichet unique des entreprises, comprenant :
- Les statuts signés et datés
- L'attestation de dépôt des fonds
- La copie de la publication dans le journal d'annonces légales
- Le justificatif du local du siège social
- La déclaration des bénéficiaires effectifs
Les coûts de création
Les frais incompressibles pour créer une SCI s'élèvent à :
- Frais de greffe : 66,88 €
- Déclaration des bénéficiaires effectifs : 21,41 €
- Publication dans un journal d'annonces légales : entre 150 € et 230 €
- Frais d'enregistrement des statuts aux impôts : 125 €
Des frais supplémentaires peuvent s'ajouter en cas de recours à un professionnel pour la rédaction des statuts ou l'accompagnement dans les démarches. L'intervention d'un notaire devient obligatoire si des biens immobiliers sont apportés à la société.
Fiscalité de la SCI : avantages et inconvénients
La fiscalité représente un aspect majeur dans le fonctionnement d'une SCI. Les associés doivent bien comprendre les différents régimes d'imposition possibles et leurs implications pour faire le meilleur choix selon leur situation.
Les deux régimes d'imposition possibles
Par défaut, une SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, la société ne paye pas directement d'impôt - les bénéfices sont répartis entre les associés qui les déclarent dans leurs revenus fonciers personnels, proportionnellement à leurs parts. Les associés peuvent aussi opter pour le régime IS. La SCI devient alors redevable de l'IS au taux de 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfices et 25% au-delà.
Avantages du régime IR
Avec l'IR, les associés peuvent déduire de leurs revenus fonciers l'ensemble des charges liées aux biens : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, frais de gestion, etc. Les déficits fonciers peuvent aussi être imputés sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an. Ce régime convient particulièrement aux SCI qui génèrent peu de revenus ou qui réalisent des travaux importants.
Avantages du régime IS
L'IS permet de constituer des réserves taxées à 25% maximum, ce qui peut être intéressant pour les SCI dégageant des bénéfices conséquents. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes effectivement distribués. L'IS autorise aussi l'amortissement comptable des immeubles, réduisant ainsi la base imposable.
Points de vigilance
L'option pour l'IS est irrévocable. Elle entraîne des obligations comptables plus lourdes et nécessite souvent le recours à un expert-comptable. En cas de revente des immeubles, les plus-values sont taxées au taux de l'IS (25%) et non au régime des plus-values des particuliers (19% + prélèvements sociaux). Il faut donc bien peser le pour et le contre avant d'opter pour ce régime.
Les types de SCI et leurs spécificités
La SCI peut prendre différentes formes selon les objectifs des associés et l'usage prévu des biens immobiliers. Chaque type répond à des besoins particuliers et comporte son propre cadre réglementaire.
La SCI de gestion : le modèle classique
Cette forme représente la structure traditionnelle dédiée à l'acquisition et la mise en location de biens immobiliers. Les associés mettent en commun des fonds pour acheter des biens qu'ils louent ensuite à des tiers. Les revenus locatifs sont répartis entre les associés au prorata de leurs parts. Par exemple, une SCI de gestion peut acquérir un immeuble de bureaux pour le louer à des entreprises.
La SCI familiale pour la transmission patrimoniale
Destinée à gérer et transmettre un patrimoine immobilier au sein d'une même famille, cette SCI permet de préparer sa succession tout en conservant le contrôle des biens. Les parents peuvent progressivement transmettre des parts à leurs enfants via des donations, tout en restant gérants. Cette structure évite le morcellement du patrimoine et les situations d'indivision complexes.
La SCI d'attribution : fractionnement des droits
Cette forme permet l'acquisition collective d'un immeuble avec attribution de lots aux associés. Chaque associé devient propriétaire ou usager d'une fraction définie du bien, proportionnellement à ses parts. Cette formule convient notamment aux copropriétés d'immeubles neufs ou aux groupements d'accédants à la propriété.
La SCI construction-vente
Dédiée aux opérations de promotion immobilière, elle a pour but de construire des immeubles en vue de leur revente. Son activité est temporaire et prend fin une fois les biens vendus. Elle nécessite une comptabilité commerciale et relève obligatoirement de l'impôt sur les sociétés. Les associés doivent prévoir des fonds suffisants pour financer la construction avant de percevoir le produit des ventes.